Adam Bojanowski – właściciel i prezes firmy „Działki budowlane w zaciszu”, przedsiębiorca, ekspert rynku nieruchomości, mówi o aktualnych trendach rynkowych oraz o tym czy inwestycja w nieruchomości zabezpiecza przed inflacją.
Czy inwestycja w nieruchomość w tej chwili zabezpiecza przed inflacją?
To krótkie i konkretne pytanie. Ale tak naprawdę chodzi o dwie rzeczy. Pierwsza z nich to wartość pieniądza, a druga to wartość nieruchomości. Jeżeli wartość pieniądza będzie spadać, to ceny nieruchomości będą wyższe. Jestem w stanie się założyć z każdym, że wartość pieniądza będzie spadać nadal, a to znaczy, że nominalne ceny mieszkań i działek będą rosły. Niestety, nie oznacza to, że będą one coraz więcej warte. Ich realna wartość będzie uzależniona od wielu innych czynników takich jak dostępność kredytów, przepisy dotyczące odrolnienia, dostępność nieruchomości dla deweloperów, ogólna dynamika gospodarki czy dostępność i opłacalność innych form inwestycji.
Według danych GUS, od początku 2015 do końca 2021 roku złoty stracił na wartości około 13%. W tym samym czasie wartość popularnego indeksu cen nieruchomości Urban.one wzrosła o 10%. Myślę, że inwestorzy nie powinni liczyć na to, że sam wzrost ceny nieruchomości zrekompensuje im inflację. Aby osiągnąć dodatnią stopę zwrotu musimy z nieruchomości czerpać dodatkowe przychody. Jednak, proszę zwrócić uwagę, że nawet jeżeli wzrosty cen nieruchomości nie zabezpieczają nas w pełni przed inflacją, to zabezpieczają przed nią w dość znacznym stopniu. Nie ma wątpliwości, że dziś lepiej mieć nieruchomość, niż gotówkę na koncie.
Nieco inaczej może być w przypadku inwestycji finansowanych kredytem. Koszt kredytu staje się tu czynnikiem decydującym. Według danych NBP, jakie widziałem kilka miesięcy temu, w 2021 roku rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem finansowanej kredytem w 80% wynosiła zaledwie 0,8% rocznie. Od tego czasu stopy procentowe wzrosły kilka razy. Spokojnie możemy założyć, że w tej chwili rentowność takiej inwestycji jest ujemna. Dodajmy też, że ostatnio kredyty stały się praktycznie niedostępne. Według nowych kryteriów, banki chcą je udzielać tylko tym, którzy maja tyle pieniędzy, że ich nie potrzebują.
Jakie w takim razie są kluczowe czynniki sukcesu na rynku nieruchomości?
Pana firma rozwija się bardzo dynamicznie. Ma Pan w ofercie około 400 działek w atrakcyjnych lokalizacjach i nie narzeka Pan na brak klientów.
Klienci bardzo cenią sobie pomoc w sprawach formalnych. Pomoc w odrolnieniu, uzbrojeniu działek, pracach ziemnych, budowie dróg dojazdowych, dobra współpraca z władzami gmin wpływają na atrakcyjność i wartość nieruchomości. Tutaj staramy się być bardzo pomocni. Dzięki temu klienci są bardzo zadowoleni z naszych usług, a duża ich część poleca nas swoim znajomym.
Wracając do kwestii związanych z finansowaniem, uważam, że sytuację na rynku trzeba oceniać realnie, a klientów traktować poważnie. Bank, który nie chce udzielić kredytu na nieruchomość klientowi, który ma wysokie dochody i pięćdziesięcioprocentowy wkład własny jest oderwany od rzeczywistości. Nasz program sprzedaży ratalnej działa zupełnie inaczej. Zdolność kredytowa nabywcy w ogóle nas nie interesuje. Nieruchomość, sama w sobie, jest wystarczającym zabezpieczeniem, jeżeli klient przestanie spłacać, możemy tylko na tym zyskać. Proszę mi wierzyć, że wszyscy rzetelnie spłacają, nie mamy żadnych problemów ze ściągalnością.
Wymaganie od klientów niepotrzebnych zabezpieczeń źle wpływa na rynek, wiąże się z nadmiernymi kosztami przeprowadzenia transakcji dla obu stron, spowalnia gospodarkę jako całość. Dodajmy, że spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, jaki obserwujemy obecnie, powoduje, że banki muszą obniżyć marże. Mniej klientów i mniejsze marże to recepta na problemy całego sektora.
Każdy, kto ma pojęcie o rynku nieruchomości odpowie Panu, że zbyt niskie wymagania dotyczące zdolności kredytowej były przyczyną kredytu finansowego z roku 2008.
Rzeczywiście, spadek wartości nieruchomości przejmowanych przez banki był jednym z wielu problemów, jakie doprowadziły do kryzysu. Jednak nie była to jedyna przyczyna. Upadły te banki, które miały inne problemy, takie jak wysoka ekspozycja na toksyczne instrumenty pochodne czy zbyt wysokie koszty operacyjne. Pamiętajmy, że banki są narażone na zupełnie inne ryzyka niż małe i średnie przedsiębiorstwa. Małe firmy o niskich kosztach, które w dodatku obracają swoimi własnymi pieniędzmi, a nie pieniędzmi swoich klientów, mogą podejmować znacznie większe ryzyko i jest to podejście racjonalne.
Jakich nieruchomości szukają w tej chwili klienci?
Przez ostatnie kilkadziesiąt lat obserwowaliśmy wielką przeprowadzkę ludności ze wsi do miast. Jednak wszystko wskazuje na to, że obecnie ten trend się zmienia. Dobrze sytuowani mieszkańcy miast myślą o czystym powietrzu i przeprowadzce w spokojne, ciche okolice. Możliwość pracy w trybie zdalnym czy robienia zakupów przez internet powoduje, że mieszkanie w mieście ma coraz mniej zalet. Dodajmy, że mamy coraz lepsze drogi i samochody, czyli dojazdy ze wsi do miast stanowią coraz mniejszy problem. Jeśli zdecydujemy się na dom poza miastem, możemy mieć do dyspozycji większą działkę i większą powierzchnię mieszkalną. Infrastruktura jest coraz lepsza, uzbrojenie działek jest coraz łatwiejsze. Życie poza miastem staje się coraz bardziej komfortowe.
Klienci doskonale to rozumieją. Dlatego świetnie sprzedają się działki położone kilkadziesiąt kilometrów od większych miast. Klienci szukają ładnych widoków, atrakcyjnych form ukształtowania terenu, chcą być przez cały rok w miejscu, które przypomina im wakacje. Dawniej działka atrakcyjnie położona była działką blisko centrum miasta, dziś klienci myślą zupełnie inaczej. Dlatego w naszej ofercie są głównie atrakcyjne nieruchomości położone na Kaszubach i Mazurach.
