Mówiąc o usługach finansowych towarzyszących życiu codziennemu, powinieneś rozważyć sytuację, w której budowa domu czy zakup mieszkania na kredyt nie jest dla Ciebie pierwszą decyzją o zaciągnięciu tak poważnego zobowiązania. Ma to niebagatelne znaczenie chociażby w samej ocenie zdolności kredytowej, której bank podda Twój wniosek o kredyt hipoteczny.
Analizując Twoje zgłoszenie, każda instytucja finansowa będzie starała się określić ryzyko, jakie wiąże się z pożyczeniem Ci z reguły dość znacznej kwoty. W tym przypadku jednym z podstawowych kryteriów branych pod uwagę będzie Twoja tzw. historia kredytowa, czyli zapisy w różnych bazach (ale głównie w rejestrach Biura Informacji Kredytowej – BIK) informujące o tym, jak wcześniej wywiązywałeś się z zaciąganych zobowiązań wobec instytucji bankowych.
Jeśli wziąłeś kiedyś nieduży kredyt gotówkowy, masz kartę kredytową czy limit debetowy w rachunku osobistym albo kupiłeś na raty smartfon, rower czy meble i terminowo, zgodnie z warunkami umowy zawartej z Tobą przez bank, spłacałeś kolejne raty, Twoje szanse na otrzymanie kredytu mieszkaniowego będą znacznie większe niż gdybyś nigdy wcześniej nie pożyczał pieniędzy w banku.
Bank ryzykuje, więc wymaga
Jednak najważniejsze jest to, że ubiegając się o kredyt (zarówno gotówkowy, jak i hipoteczny), musisz mieć wystarczająco wysokie i regularne dochody, które pozwolą Ci bez większych wyrzeczeń spłacać raty. Musisz pamiętać, że według rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, bank może udzielić Ci finansowania pod warunkiem, że wszelkie zobowiązania wobec instytucji finansowych nie przekraczają 50% wszystkich Twoich miesięcznych dochodów.
Jak wyliczyć samemu orientacyjną wysokość raty kredytu hipotecznego z jaką przyjdzie Ci zmierzyć się, kiedy już zdecydujesz się na świadczenie?
To proste, zrób sobie taką nieskomplikowaną symulację – pomnóż przez dwa potrzebną Ci kwotę, a potem podziel wynik przez 360. Otrzymasz w ten sposób przybliżoną wysokość miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego w sytuacji, gdy bank udzieli Ci go na 30 lat. To standardowy okres kredytowania, ale analitycy bankowi będą sprawdzali, czy jesteś w stanie spłacić ten kredyt w ciągu 25 lat, a więc płacąc wyższą ratę. To kolejne obwarowania wynikające z zaleceń KNF, organu, którego rolą jest kontrola rynku finansowego w Polsce, aby nie zostały zachwiane chociażby podstawowe czynniki zadłużania się gospodarstw domowych. Taka rata nie powinna „zabierać” więcej niż 40% Twoich miesięcznych dochodów. To wynika ze względów bezpieczeństwa, które opisywałem w poprzednim rozdziale.
Twoja wiarygodność dla banku (a tym samym ocena zdolności kredytowej) będzie zależała od wielu czynników, z których najważniejszym jest „źródło dochodów”.
Nie jest żadną tajemnicą poliszynela, że osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, co najmniej od pół roku i mający umowę o pracę na czas nieokreślony, są dla banku idealną grupą docelową, której chcieliby pożyczać pieniądze. W takim przypadku pracodawca odprowadza od wynagrodzenia regularnie zaliczki na podatek dochodowy do Urzędu Skarbowego i składki na ubezpieczenie do ZUS. Wszelkie ewentualne dodatki czy premie wpływają jedynie na Twoją korzyść. Bank weryfikując zaświadczenie przedstawione od pracodawcy i tak poprosi o historię Twojego rachunku osobistego z ostatnich 6 miesięcy, aby w ten sposób sprawdzić regularność wpływów na konto.
Oprócz samego dochodu, do zdolności kredytowej wlicza się liczba osób na Twoim utrzymaniu, jak również to, czy posiadasz swój samochód oraz jakie wydatki ponosisz miesięcznie z tytułu opłat związanych z mieszkaniem, wyżywieniem i, wspomnianymi w poprzednim rozdziale, innymi zobowiązaniami. Pamiętaj, że próba ukrycia niektórych wydatków, podobnie jak kłamstwo, ma krótkie nogi. Oto prosty przykład, z którym spotkałem się w swoim zawodzie:
Przy ocenie zdolności kredytowej analityk porównuje wniosek złożony przez klienta z przedstawionym wyciągiem z konta osobistego. W formularzu zaznaczono brak dzieci, a na rachunku bankowym widnieje comiesięczny przelew z tytułu opłaty za przedszkole. W praktyce oznacza to, że bank wystawił potencjalnemu kredytobiorcy negatywną ocenę zdolności kredytowej, a tym samym nie przyznał kredytu z powodu braku wiarygodności.
Dodatkowo, przy ocenie zdolności analitycy czerpią dane z ogólnodostępnych źródeł informacji dotyczących Twojej osoby, które to są tzw. otwartą książka Twojego życia. Mam tu na myśli wszelkiego rodzaju portale społeczniościowe z Facebookiem na czele. Nie zaznaczaj we wniosku informacji, że masz jedno dziecko, dodając co tydzień zdjęcie na wall’u z dwójką pociech.
Oczywiście nie można tu pominąć faktu, że podawanie nieprawdziwych informacji niezgodnych ze stanem faktycznym podlega wykroczeniu i musisz liczyć się z konsekwencjami takich czynów. Niezatajanie informacji, czyli uczciwość zarówno wobec banku, jak i samego siebie to właśnie jedna z podstawowych kwestii związana ze świadomym zaciąganiem zobowiązań.
Wracając do źródeł dochodu, banki zaakceptują też – pod pewnymi warunkami – wynagrodzenie z tytułu pracy na czas określony, z umów zlecenia i o dzieło, dochód z tytułu praw autorskich lub z własnej działalności gospodarczej. W tym ostatnim przypadku trzeba liczyć się z koniecznością bardzo szczegółowego udokumentowania dochodów (nie przychodów) w pewnym dłuższym okresie czasu, który umożliwia ustalenie, czy zarówno obecne, jak i w przyszłości będą one stabilne.
W najtrudniejszej sytuacji będą zatem osoby ubiegające się o kredyt, które, z różnych przyczyn, potrafią udokumentować tylko część swoich stałych dochodów. Na większą „wyrozumiałość” pod tym względem mogą liczyć jedynie przedstawiciele niektórych wolnych zawodów, takich jak np. lekarze czy prawnicy. Ty będziesz musiał zaakceptować fakt, że analitycy bankowi będą chcieli bardzo dokładnie „prześwietlić” Twoje dochody i mogą prosić o dodatkowe dokumenty lub też sprawdzać informacje podane przez Ciebie we wnioskach o kredyt bezpośrednio u pracodawcy.
Jeżeli uznasz, że żądania analityków za bardzo ingerują w Twoje prywatne sprawy, możesz jedynie zrezygnować ze współpracy z takim bankiem i złożyć wniosek w innym. Ale musisz liczyć się z tym, że wymagania w innej instytucji finansowej wcale nie będą łagodniejsze. Nie powinno Cię to irytować, bo w końcu chodzi o to, żeby wszystko skończyło się dobrze dla obu stron i nie dochodziło do sytuacji, kiedy trzeba uruchamiać procedury windykacyjne i egzekucyjne, o czym piszę w innych rozdziałach.
Ocena scoringowa banku
Powyżej szerzej omówiłem kulisy budowy oceny zdolności kredytowej przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego lub na zakup domu, czyli charakteryzującego się wysokimi wolumenami. Jednak ocena zdolności kredytowej występuje przy zaciąganiu wszelakiego rodzaju zobowiązań wobec instytucji finansowych, dlatego jeżeli chcesz zdecydować się na kredyt gotówkowy czy samochodowy, również zostaniesz poddany tzw. ocenie scoringowej banku. Z łagodniejszym traktowaniem, ale przede wszystkim mniejszą biurokracją wiąże się kredyt konsumencki. Tutaj wystarczy jedynie zaświadczenie od pracodawcy.
Jeśli masz konto osobiste w banku, w którym chcesz zaciągnąć kredyt, niejednokrotnie instytucja opiera swoją decyzję na comiesięcznych wpływach, mając pełny dostęp do przepływu Twoich środków. Z kolei w przypadku wielu podmiotów, wystarczy złożyć oświadczenie o osiąganych dochodach, które będzie zweryfikowane przez pracownika danego banku.
Po wprowadzeniu restrykcyjnych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego w Polsce otworzyła się szeroka furtka dla instytucji udzielających pożyczek pozabankowych, które przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnego pożyczkobiorcy nie muszą weryfikować danych zawartych w Biurze Informacji Kredytowej. Zazwyczaj firmy te korzystają z baz Biur Informacji Gospodarczych (są to KRD, ERIF oraz BIG InfoMonitor).
To przy kontakcie z tą grupą instytucji zwróciłbym szczególną uwagę na rodzaj podpisywanego zobowiązania. Ufał jedynie sprawdzonym partnerom, działającym i zrzeszonym w wiarygodnych stowarzyszeniach, takich jak Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych, Lewiatan, Polski Związek Firm Pożyczkowych czy posługujących się certyfikatem odpowiedzialnego pożyczkodawcy Loan Magazine. To właśnie w firmach nie współpracujących z powyższymi organizacjami możemy mieć do czynienia z oceną zdolności kredytowej na lusterko. Domyślacie się o co chodzi? To proste – jeżeli na lusterku jest para, to znaczy, że klient ma zdolność. Tak, naprawdę tak potrafią działać firmy, których raczej unikałbym jak ognia. Szerzej o rynku pożyczek pozabankowych będę jeszcze pisał w kolejnym rozdziale.
Przy ocenie zdolności kredytowej warto pamiętać jeszcze o wszelkiego rodzaju regionalnych formach finansowania. Mam tu na myśli zwłaszcza banki spółdzielcze, które przeżywają w ostatnim czasie rewitalizację działalności i bardzo często swoją funkcjonalnością oraz dostępnością produktów bankowych nie odstępują od bardziej popularnych banków komercyjnych.
